2026년을 앞두고 부동산 시장에서 가장 민감한 이슈 중 하나는 단연 다주택자 양도세 중과 유예의 종료 여부다. 그동안 한시적으로 적용돼 온 중과 배제 조치가 끝나면서, 다주택자들의 세금 부담과 향후 전략에 대한 관심이 급격히 높아지고 있다.
이번 글에서는 다주택자 양도세 중과의 개념부터 중과 세율 구조, 유예 제도의 의미와 종료 이후 예상되는 변화, 그리고 실질적으로 고려해야 할 대응 전략까지 2026년 기준으로 종합 정리한다.
다주택자 양도세 중과는 단순히 세율이 높아지는 문제를 넘어, 장기보유특별공제 배제와 맞물리면서 실질 세부담을 급격히 끌어올리는 구조를 갖고 있다. 특히 유예 종료 시점 이후에는 과거와 전혀 다른 계산 구조가 적용될 수 있어 사전 점검이 필수적이다.
다주택자 양도세 중과란 무엇인가
다주택자 양도세 중과란 조정대상지역 내에서 2 주택 이상을 보유한 사람이 주택을 매도할 경우, 일반적인 양도소득세 기본세율에 추가 세율을 가산해 과세하는 제도를 의미한다. 현행 기본세율은 과세표준 구간에 따라 6%에서 42%까지 적용되며, 여기에 2 주택자는 20% 포인트, 3 주택 이상자는 30% 포인트가 추가된다.
여기에 지방소득세까지 합산하면 최고 세율은 체감상 80%를 넘어서는 수준까지 올라간다. 이 때문에 다주택자 양도세 중과는 단순한 세율 인상 정책이 아니라, 매도 자체를 억제하는 강력한 규제 수단으로 인식돼 왔다.
다주택자 양도세 중과 세율과 장기보유특별공제 배제
다주택자에게 실질적인 부담을 주는 핵심 요소는 단순한 중과 세율보다도 장기보유특별공제 배제에 있다. 일반적인 1 주택자나 비중과 대상의 경우 보유 기간에 따라 장기보유특별공제를 적용받아 과세표준을 줄일 수 있다.
하지만 다주택자 양도세 중과 대상이 되면, 보유 기간이 아무리 길더라도 장기보유특별공제가 전면 배제된다. 이는 과세표준이 그대로 노출된 상태에서 높은 세율이 적용된다는 의미로, 세후 수익률을 급격히 악화시키는 구조다.
다주택자 양도세 중과 유예 한시 유예의 의미와 종료
정부는 그동안 부동산 거래 경직과 시장 왜곡을 완화하기 위해 다주택자 양도세 중과를 한시적으로 배제하는 유예 제도를 시행해 왔다. 유예 기간 동안에는 다주택자라도 기본세율만 적용받아 매도가 가능했고, 일부 장기보유특별공제 역시 제한적으로 인정됐다.
그러나 이 유예 제도는 영구적인 정책이 아닌 일몰형 제도로 설계됐으며, 2026년을 앞두고 종료가 예고된 상태다. 추가 연장이나 법 개정이 이뤄지지 않을 경우, 유예 종료와 동시에 중과 제도는 즉시 부활하게 된다.
중과 재개 시 다주택자 양도세 대응 전략
중과 유예가 종료될 경우 다주택자의 선택지는 크게 매도, 증여, 보유 세 가지로 압축된다. 매도 전략의 핵심은 유예 기간 내 잔금 지급과 등기 접수를 완료해 기본세율을 적용받는 것이다.
증여는 대안처럼 보이지만 취득세 중과와 이월과세 10년 규정이 적용돼 단기적인 절세 효과는 제한적일 수 있다. 보유 전략 역시 보유세 부담과 향후 시세 전망을 함께 고려하지 않으면 오히려 리스크가 커질 수 있다.
자주 묻는 질문 (Q&A)
Q. 다주택자 양도세 중과 유예는 다시 연장될 가능성이 있나요?
A. 현재로서는 추가 연장 가능성은 낮다는 전망이 우세합니다.
Q. 유예 종료 후 바로 매도하면 무조건 중과 대상인가요?
A. 원칙적으로는 중과 대상이 되며, 장기보유특별공제도 적용되지 않습니다.
Q. 증여가 매도보다 유리한 경우도 있나요?
A. 장기적인 가업 승계나 상속을 고려한다면 일부 경우에는 검토 가치가 있습니다.
함께하면 좋은 글
마치며
다주택자 양도세 중과 유예 배제는 단기 이슈가 아니라 중장기적인 자산 전략 전반에 영향을 미치는 핵심 변수다. 세율 자체보다 제도 구조를 정확히 이해하고, 본인의 상황에 맞는 선택지를 냉정하게 검토하는 것이 무엇보다 중요하다.